Основным направлением работы нотариуса является совершение действий нотариального характера. Под данными действиями понимается непосредственное засвидетельствование сделок, подтверждение верности документов, помощь правового характера, отнесенная к компетентности нотариуса.
Проверка дееспособности гражданина при совершении нотариального действия, помимо выяснения личности, считается неотъемлемой составляющей деятельности нотариуса при каждом обращении клиента, вне зависимости от повода. Процедура и методика проверки дееспособности гражданина нотариусом не имеет законодательного закрепления.
Вместе с тем, существует ряд проверенных временем методов проверки способности лица понимать характер и юридические последствия своих действий, широко применяемых в нотариальной практике.
Дееспособность — основное требование при совершении нотариальных действий
Любой человек, обращаясь за услугой правового характера к нотариусу, должен иметь возможность в полной мере распоряжаться своими гражданскими правами и обязанностями. В противном случае, совершаемые нотариальные действия, с высокой долей вероятности, могут быть оспорены в судебном порядке.
При достижении восемнадцати лет, по мнению законодателя, лицо в полной мере способно к распоряжению своими гражданскими правами и обязанностями. В исключительных случаях, признание полной дееспособности гражданина возможно с шестнадцатилетнего возраста.
Для этого необходимо решение органов опеки и попечительства или суда об эмансипации гражданина. При заключении брака несовершеннолетнее лицо становится дееспособным, данный факт подтверждает наличие свидетельства о государственной регистрации брака.
Любое физическое лицо считается полностью дееспособным при соблюдении следующих условий:
- соответствие возрастным критериям: достижение восемнадцатилетнего возраста по общему правилу, шестнадцати лет в исключительных случаях;
- наличие способности к приобретению и осуществлению субъективных гражданских прав;
- наличие фактической возможности создания и исполнения гражданских обязанностей.
Действующее законодательство, наделившее нотариуса обязанностью проверять дееспособность обратившихся к нему граждан, не предусматривает права назначения последним психиатрической экспертизы, а также право требования документально подтвержденной информации об отсутствии психических расстройств от граждан. Поэтому в рамках полномочии по удостоверению правоспособности и дееспособности гражданина при совершении нотариальных действий, нотариус выполняет ряд обязательных процедур. Сначала нотариус устанавливает личность посетителя, его возраст на момент обращения. Затем производит оценку адекватности обратившегося лица, методами визуальной, вербальной и органолептической диагностики. После устранения всех сомнений, касающихся дееспособности обратившегося, совершается нотариальное действие.
Визуальный метод
Использование визуального метода на практике позволяет оценить состояние психического здоровья клиента, так сказать, «на глаз». Особое внимание обращается на его внешний облик, манеру поведения.
В процессе визуальной проверки должно насторожить явное несоответствие внешнего вида, в частности одежды, гражданина погодным условиям, сезону, общепринятым социальным нормам.
Также должно насторожить явное беспокойство, чрезмерная подвижность гражданина, или заторможенность движений.
Вербальный метод
Проверка дееспособности с использованием метода вербальной диагностики заключается в установлении вербального контакта, беседы, с обратившимся лицом.
В процессе вербальной диагностики проверятся последовательность изложения мыслей, адекватная реакция на такие раздражители, как шутки, простые и сложные вопросы, касающиеся цели визита.
В ходе беседы особое внимание обращается на ее эмоциональный фон.
Органолептический метод
Суть органолептического метода проверки дееспособности гражданина составляет оценка восприятия, обратившегося лица с точки зрения органов чувств. При этом нотариус задействует свое обоняние, осязание, зрение и слух в комплексе.
В процессе органолептической диагностики проверяющее лицо должен насторожить, исходящий от гражданина запах спиртного или стойкий химический запах.
Вкупе с несвязной речью, слишком возбужденным или заторможенным поведением, можно сделать вывод о нахождении гражданина в состоянии опьянения.
Проверка нотариусом дееспособности пожилого человека
Проверка дееспособности молодого человека не отличается от того, как нотариус проверяет дееспособность пожилых людей. С пожилым человеком проводится беседа, в ходе которой должен подтвердиться факт того, что лицо в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими.
Важность определения дееспособности пожилого человека заключается в необходимости устранения возможности оспаривания проводимых нотариальных действий заинтересованными лицами в суде.
Для этого обратившемуся предлагается добровольно представить медицинский документ, подтверждающий факт отсутствия заболеваний психики, не позволяющих последнему в полной мере понимать суть совершаемых действий и руководить ими.
Подтверждение дееспособности гражданина – запрос в суд
Наличие сомнений в способности лица руководить своими действиями, и понимать их последствия, а также отсутствие на момент проведения проверки информации о наличии решения суда, признавшего гражданина недееспособным, предоставляет нотариусу право на отправку соответствующего запроса в судебные органы.
При этом нотариус обязан приостановить дальнейшее осуществление нотариального действия. Признать лицо недееспособным или ограниченно дееспособным может только судебный орган. Отсутствие решения суда о признании лица недееспособным, даже при наличии внешних признаков психического расстройства, позволяет лицу совершать сделки от своего имени.
Сделки от имени лица, признанного судом недееспособным или ограниченно дееспособным совершаются от имени опекуна.
По своей сути проверка дееспособности гражданина при совершении нотариального действия считается формальностью, отражаемой путем записи, в подготавливаемых нотариусом документах. Возникающие в суде спорные ситуации, фактически, не несут для нотариуса каких либо негативных последствий.
Как нотариус проверяет дееспособность: способы, судебный процесс
Гражданин имеет право составить завещание, чтобы распределить собственное имущество между конкретными наследниками. Но не каждый человек имеет возможность быть завещателем. Закон гласит, что оформить завещательный документ может только дееспособный гражданин. Как нотариус проверяет дееспособность?
Какие требования предъявляются к завещателям?
Наследование в России происходит по закону или по завещанию. Последний вариант довольно популярен, потому что позволяет человеку самостоятельно решить, кому и в каких долях отойдет его имущество после смерти. Если же завещательная бумага отсутствует, нотариус разделяет собственность в равных частях между преемниками одной очереди.
Оформление завещания по своей сути является сделкой. По этой причине ее стороной не может быть любое лицо. Жестких требований к завещателям законодательство не предъявляет. Но есть одно важно условие – человек должен быть полностью дееспособным.
Наличие полного объема дееспособности свидетельствует о том, что гражданин находится в здравом уме, может руководить своими действиями и осознавать последствия своих поступков. Ведь очень важно, чтобы завещатель четко понимал, как лучше распорядиться своим имуществом.
Ограничение по возрасту в законе не указано, потому что полная дееспособность наступает при достижении следующих возрастов:
- 18 лет. В этом случае человек становится дееспособным автоматически.
- 16 лет. В таком возрасте приобрести дееспособность можно только при заключении брака или занятии трудовой/предпринимательской деятельности на официальных условиях.
Их других требований к завещателям можно выделить только наличие права собственности на объекты, передаваемые наследникам.
Должен ли нотариус проверять дееспособность и как это сделать?
Оформление завещания происходит в нотариальной конторе. Человек составляет текст документа, юрист проверяет его и при отсутствии нареканий удостоверяет. Это правило действует в случае открытого завещания. Если оформляется закрытое, то нотариус не может проверить содержание бумаги, но также производит заверение.
Перед тем, как приступать к написанию завещательного документа, требуется узнать, действительно ли человек является дееспособным. Однако, законодательство не разрешает юристам назначать психиатрические экспертизы и требовать от людей медицинские справки.
Как же нотариус проверяет дееспособность гражданина? Есть несколько способов это сделать.
Проверка документов
Юрист не может требовать от завещателя предоставления медицинской справки, но он вправе запросить предъявление паспорта. В этом документе указан год рождения, по которому и можно определить совершеннолетие лица.
Если в паспорте возраст меньше 18 лет, нотариус потребует предъявления таких бумаг как:
- Свидетельство о заключении брачных отношений.
- Документ, удостоверяющий объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Это может быть решение органов опеки или суда в зависимости от того, было ли получено согласие родителей.
Такие подтверждения могут быть представлены гражданином старше 16 лет, потому что только с этого возраста возможно досрочное приобретение полной дееспособности.
Визуальная оценка
Заподозрить недееспособность человека можно уже при одном взгляде на него. Нотариусу следует оценить, как выглядит гражданин, в каком состоянии находится его одежда и соответствует ли она условиям погоды или социальным нормам, обратить внимание на мимику лица, манеру поведения.
Насторожить специалиста должна замедленность действий или, наоборот, чрезмерная активность, повышенная тревожность, беспокойство, нестабильность эмоционального фона.
Вербальная оценка
Заговорив с завещателем, нотариус оценивает, как он излагает свои мысли, адекватно ли реагирует на вопросы. В процессе беседы удается выявить, в полной ли мере гражданин осознает свое желание составить завещание и распределить имущество, понимает ли он последствия своих действий.
Также при разговоре можно легко определить, находится ли человек в состоянии алкогольного опьянения. На это указывает не только несвязность речи, заторможенность, но и запах спиртного. Учуяв его, нотариус имеет право отказать в предоставлении услуги.
Что делать нотариусу, если есть подозрения на недееспособность?
Так как нотариус не имеет полномочий для полноценной проверки дееспособности граждан, то при наличии сомнений относительно здоровья клиент может отправить запрос в судебный орган. Если человек был признан недееспособным или ограниченно дееспособным, то обязательно будет судебное решение, подтверждающее данный факт.
Если судья ответит, что такого решения нет, значит, завещание может быть оформлено. Пока нотариус не удостовериться в дееспособности, нотариальные действия будут приостановлены.
Юристы советуют людям самим приносить справки, удостоверяющие отсутствие проблем со здоровьем. Особенно это касается граждан, находящихся в преклонном возрасте. Их чаще всего подозревают в недееспособности.
Если наличие психических расстройств на лицо, нотариус может сообщить об этом его родственникам. Они уже имеют право подать в суд для проведения психиатрической экспертизы. Если завещание уже составлено, а его составитель признан недееспособным, его можно оспорить.
Как оспорить завещание, если оно составлено недееспособным?
Обычно целью обращения родственников в суд с просьбой признать завещание недействительным связано не с недееспособностью наследодателя, а с тем, что они не согласны с содержанием документа. То есть, если родных устраивает распределение имущества, им неважно, был ли завещатель дееспособным или нет. Они оставляют все как есть. Если же не устраивает – обращаются в суд.
Для запуска судебного процесса заинтересованное лицо подает исковое заявление. Судья рассматривает его и назначает дату заседания. Во время разбирательства истцу следует предоставить достаточно доказательств недееспособности завещателя. Ими могут быть документы, свидетельские показания, видеоматериалы, фотографии и прочее.
Надежным способом проверить дееспособность является психиатрическая экспертиза. На момент смерти исследовать самого человека невозможно. Это делают, только если родственники обращаются в суд еще при жизни завещателя. В случае его кончины проводится посмертная психиатрическая экспертиза, где исследуются только документы и иные доказательства.
По окончании судебного процесса суд выносит решение о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным и признании завещания недействительным либо об отказе в удовлетворении требований истца.
Если завещательный документ признают недействительным, он утрачивает свою юридическую силу. По этой причине дальнейшее наследование осуществляется в законном порядке.
Таким образом, дееспособность играет важную роль в совершении нотариальных действий. Оформить завещание недееспособные не имеют право. Поэтому задачей нотариуса является оценить состояние гражданина на момент написания документа.
Следующая
Дееспособность продавца квартиры: как проверить
Прежде чем покупать жильё, следует убедиться в том, что продавец квартиры совершает сделку в трезвом уме, здравой памяти, не имеет за собой сомнительных сделок. Не всегда это можно сделать «на глаз». Тут на помощь приходят простые правила и сервисы, которые помогут выяснить, насколько человеку можно доверять. В этом материале подробно рассказываем, как проверить такое лицо и избежать возможных негативных последствий.
Очень часто в интернете на вопрос — как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры — пишут, что необходимо получить информацию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах (НД и ПНД) и ограничиться этим. Хотя реальный перечень причин недееспособности или финансовой нечистоплотности человека может быть намного шире.
Рекомендуем проверять следующие данные:
1) Справки из НД и ПНД
В них должно быть сказано, что человек, продающий нам жильё, не состоит на учёте в этих заведениях. Внешне справка для разных диспансеров может отличаться, но на ней обязательно должны стоять реквизиты регистратуры и самого диспансера — подписи и печати. Этот вид документов вам должны выдать бесплатно.
Важно: Дополнительно можно затребовать медицинское освидетельствование дееспособности физлица у психиатра. За эту процедуру необходимо будет заплатить. Точные расценки можно получить в ПНД.
2) Реестр банкротств
Заходим на сайт bankrot.fedresurs.ru, вводим там данные на человека. В ответ узнаём, является ли он сейчас банкротом. Если есть данные его ближайших родственников — их также можно проверить через этот реестр.
3) Судебные тяжбы
В первую очередь стоит посмотреть данные на портале sudrf.ru. Во вторую — проверьте тот районный суд вашего города, к которому относится собственник квартиры по месту своей регистрации. Если в его отношении ведутся любые судебные разбирательства, сделку с недвижимостью не стоит проводить.
4) Проверяем паспорт
Введите на сайте сервисы.гувм.мвд.рф номер, дату выдачи и серию того паспорта, который хотите проверить. В ответ получите информацию о его достоверности.
Важно: Если у физлица недавно происходила смена документа — обязательно требуйте подтверждённую справку об этой смене.
5) Исполнительные производства
Сайт fssp.gov.ru/iss/IP в помощь. Ищите, есть ли у человека просроченные обязательства на сумму свыше полумиллиона рублей. Если да — существует большой риск скорого банкротства физлица.
6) Принадлежность к юридическим лицам (ЮЛ)
Существует понятие субсидиарной ответственности по долговым обязательствам ЮЛ. В этом случае, если сама компания испытывает финансовые затруднения, то гендиректор и учредитель по закону обязаны возместить эти убытки. Запросите эту информацию у самого продавца, а также воспользуйтесь сервисом egrul.nalog.ru/index.html.
Дополнительно можно выяснить:
- Есть ли госрегистрация ранее заключённого брака? Обращайтесь в местный ЗАГС.
- Был ли затрачен маткапитал для покупки жилья или погашения кредита за недвижимость? Такие справки выдаёт Пенсионный фонд.
- Справка о составе семьи. Следует запросить, если покупаете квартиру, полученную по наследству. Или если на сделку пришёл молодой и общительный человек/девушка и привёл с собой пожилого, плохо соображающего и глухого дедушку — якобы своего родственника. У последнего в собственности имеется квартира, но он поддался уговорам мошенников о её продаже. Такие случаи есть в судебной практике.
- Справка из Бюро кредитных историй (БКИ). Есть непогашенные кредиты? Большая сумма просроченной задолженности часто становится причиной банкротства.
- Справка об отсутствии судимости. Её следует спросить у самого продавца. Но стоит помнить, что само по себе наличие судимости не всегда является 100%-ным признаком финансовой нечистоплотности человека. Выясните, по какой статье судили лицо.
Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры?
Не по всем перечисленным пунктам. Но в любом случае сделку с недвижимостью лучше проводить в присутствии нотариуса.
Нотариус сможет выяснить:
- Личность участников сделки.
- Его/их волю, дееспособность.
- Ограничения в реестре недвижимости, которые препятствуют продаже жилья.
После этого нотариус может заверить сделку купли-продажи.
Что не должен проверять нотариус:
Страдает ли продавец от зависимостей (азартные игры, наркотики, алкоголь), есть сейчас в его жизни (жизни родственников) тяжёлые обстоятельства или перенёс недавно тяжёлый недуг.
Важно: В идеале это необходимо выяснить. Причём не всегда можно найти официальные документы, подтверждающие эти факты. Лучшее, что можно сделать — обстоятельно и подробно пообщаться с продавцом квартиры и его знакомыми.
© РИЭЛТОР BROSALIN.RU
Какие документы проверить при покупке квартиры и как определить дееспособность продавца
Чтобы оформить сделку купли-продажи, продавец должен иметь юридические права на распоряжение объектом недвижимости. В контексте заключаемой сделки это означает его правоспособность. Но кроме правоспособности обязательным условием является и дееспособность продавца.
Под этим термином подразумевается способность человека не только контролировать свои действия, но также в полной мере осознавать их последствия. И если проверка всех документов на квартиру является обязательным этапом перед заключением сделки, то второй пункт многие упускают из виду. Это становится причиной неприятных последствий.
Чтобы не столкнуться с ними, стоит запросить справку ПНД.
Дееспособность по возрасту
Полная дееспособность, в соответствии со ст. 21 ГК РФ, наступает лишь в 18 лет. До 6 лет дети абсолютно недееспособны, с 6 до 14 – не несут ответственности за свои действия (она возложена на родителей/опекунов).
По достижении 14 лет наступает период частичной дееспособности (при подписании юридических актов обязательным условием является наличие письменного согласия родителей/опекунов).
Дееспособность по возрасту не требует предоставления справок из ПНД – она установлена законом.
Дееспособность совершеннолетних лиц
Совершеннолетний человек признается недееспособным по причине психических расстройств, препятствующих осознанию значения действий и их последствий. Недееспособность признается через суд (ст. 29 ГК РФ).
Основанием становится судебно-психиатрическая экспертиза. О судебном заключении ставятся в известность органы опеки и попечительства (на уведомление отводится 3 дня). В соответствии со ст.
281 ГПК инициировать признание недееспособности лица имеют право как его родственники или прокурор, так и органы опеки.
Если человек не в состоянии контролировать свои пагубные пристрастия (является алкоголиком, наркоманом), то родственники могут обратиться в суд для ограничения его дееспособности (ст. 30 ГК РФ).
Все гражданско-правовые соглашения от имени недееспособного лица может заключать опекун. Если дееспособность частично ограничена, любые крупные сделки заключаются только с согласия попечителя.
В обязательном порядке требуется разрешение органов опеки, оформленное в письменном виде.
Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) призвана подтвердить, что продавец не обращался за специализированной помощью и не состоит на учете.
Если человек имеет проблемы с психикой, то велик риск того, что он уже признан недееспособным или же родственники могут инициировать этот процесс.
Справка из наркологического диспансера (НД) в свою очередь необходима для того, чтобы исключить наличие алкогольной или наркотической зависимости. Если человек состоит на учете, то он в любой момент может быть ограничен в дееспособности.
Реестр недееспособных граждан
В 2020 году данный вопрос впервые был поднят Федеральной нотариальной палатой. Специалисты планируют запустить единый централизованный реестр, который будет содержать данные обо всех гражданах, лишенных дееспособности в судебном порядке.
Сервис предполагается разместить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты РФ. Информация будет находиться в свободном доступе и предоставляться на безвозмездной основе.
В настоящее время возможность выявить недееспособность продавца есть только у нотариуса. Однако далеко не все сделки обязательно должны быть заключены в нотариальной форме. Высокая стоимость нотариальных услуг является одной из основных причин, почему граждане не спешат добровольно обращаться к нотариусу.
Поэтому очередное нововведение ФНП сложно переоценить.
Новый реестр
Задача нового реестра – собрать воедино достоверную и актуальную информацию о факте признания того или иного человека недееспособным или ограниченно дееспособным и обеспечить всех заинтересованных лиц оперативным доступом к ней.
Решение о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным принимается исключительно судом и существенно ограничивает его в совершении юридически значимых действий, к примеру в распоряжении недвижимостью.
Статус недееспособного может получить человек, который вследствие какого-либо психического расстройства не способен осознавать смысл своих действий и предусматривать последствия решений.
Ограниченно дееспособным может быть признан человек с алкогольной или наркотической зависимостью, из-за которой он ставит своих близких родственников в трудное материальное положение.
Сегодня такие судебные решения фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – как дополнительные сведения о собственнике объекта недвижимости.
Однако практика показывает, что такая система учета данных о недееспособности недостаточно эффективна.
В силу специфики и в целом иного назначения ЕГРН, такой вариант регистрации данных не может гарантировать полноту и актуальность сведений, а также своевременный доступ к ним всех заинтересованных лиц.
Доступ к информации о дееспособности человека есть только у ограниченного круга лиц. К примеру, участник сделки с недвижимостью только с помощью нотариуса сможет убедиться, что вторая сторона договора дееспособна. А если сделка совершается в простой письменной форме, факт дееспособности в принципе не проверяется.
Более того, сам механизм работы этой базы несовершенен, не учитывает многих аспектов. Например, в ЕГРН информация о дееспособности ищется по объекту права (жилому дому или земельному участку), а не по человеку.
Получается, если при внесении в базу данных информации о том, что данный гражданин недееспособен, у него в собственности не было недвижимости, информация о его психическом здоровье не указывается нигде.
Плюс ко всему, в ЕГРН не вносят информацию об опекунах и попечителях, что очень важно.
Выбор Федеральной нотариальной палаты в качестве оператора нового социально значимого реестра объясняется авторами законопроекта несколькими причинами.
Во-первых, ФНП уже несколько лет обеспечивает бесперебойную работу сразу нескольких реестров, которые уже стали важными составляющими безопасности, стабильности и комфорта сделок и других правоотношений: реестр уведомлений о залоге движимого имущества, реестр отмененных доверенностей, реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью, реестр наследственных дел и другие.
Во-вторых, благодаря Единой информационной системе нотариата данные всех этих реестров гарантированно достоверны, актуальны и надежно защищены.
На основе сведений реестров ЕИС успешно функционируют публичные онлайн-сервисы нотариата, с помощью которых любой желающий может за пару минут совершенно бесплатно убедиться, к примеру, в залоговой чистоте приобретаемого автомобиля или в актуальности доверенности своего контрагента.
В-третьих, учитывая очень высокие требования к соблюдению нотариальной тайны, у нотариата как раз есть большой опыт в создании электронных реестров, которые надежно защищают сведения от несанкционированного доступа, при этом позволяют так или иначе получать информацию этих реестров тем, кто имеет на это право.
Дееспособность — основное требование при совершении нотариальных действий
Дееспособность — это способность приобретать права, создавать и исполнять обязанности.
Лицо считается дееспособным полностью с:
- совершеннолетия — 18 лет;
- момента официально заключенного брака (ст. 21 ГК).
- 16 лет для официально трудоустроенных — после эмансипации (ст. 27 ГК).
Нотариус обязан проверять дееспособность обратившихся лиц и фигурантов заверяемой сделки. Так как человек, не являющийся полностью дееспособным, не отвечает за свои действия и поступки, и не способен защитить свои права. В некоторых случаях права недееспособного гражданина ограничены законом, так как он не способен осознавать последствия своих действий.
Соответственно, сделка, заключенная недееспособным гражданином, является недействительной.
Визуальный
Способ оценки визуально, включает в себя внешние восприятие собеседника, то есть то, как он ведет себя, как выглядит, и другое.
Чрезмерная активность или заторможенность в действиях, речи внешний вид, который противоречит принятым нормам, манеры поведения, все это может вызвать подозрение на то, что человек не в состоянии отвечать за свои действия. Все это позволяет нотариусу не заверять документы по сделке, завещанию и т.д.
Вербальный
Вербальная диагностика включает в себя проведение беседы с обратившимся гражданином.
Проверка подобным образом позволяет установить психоэмоциональное состояние человека, то есть можно понять, как реагирует на определенные высказывания, шутки, как отвечает на заданные вопросы.
Если человек при разговоре перескакивает с темы на тему, не понимает зачем он пришел или реакция его на простые вопросы очень агрессивна, то следует отложить заверение бумаг до выяснения обстоятельств.
Органолептический
Метод, который называется органолептический, состоит из оценки состояния человека путем осязания, обоняния и т.д.
То есть при наличии запаха спиртного или иного резкого, не свойственного человеку, нотариус вправе отказать в подписании документа.
Если он заметит, что зрачки у оформляющего бумаги лица неестественно расширены, присутствует странная жестикуляция и т.д., все это может служить поводом для отказа или переноса оформления бумаг.
Гражданский Кодекс РФ содержит в себе информацию о том, что:
- все соглашения, совершенные лицом, признанным дееспособным, но на момент совершения действий находившемся в состоянии, которое не позволяло ему здраво руководить ими, понимать их последствия, могут быть признаны недействительными путем обращения в суд самим лицом или иными гражданами, имеющими отношение к сделке;
- если после совершения какой-либо сделки, гражданин был признан недееспособным, судом могут быть аннулированы все операции, если со стороны назначенного опекуна будет подан иск. Для этого необходимо подтвердить, что и в момент сделки человек не отдавал отчета совершаемой деятельности.
Экспертиза дееспособности, проведенная нотариусом, снижает риск признания сделки недействительной, тем самым сохраняет денежные средства или само имущество приобретателей в целости.
Когда нужны справки о дееспособности продавца квартиры
Договор купли-продажи квартиры является действительным, если он заключен между совершеннолетними гражданами, которые могут осознавать значение своих действий и несут ответственности за свои поступки. Стороны договора считаются дееспособными, если их поведение не вызывает каких-либо сомнений.
Законодательство РФ не дает права участникам сделки требовать информации о самочувствии второй стороны. Психическое состояние является личным делом каждого человека, и никто не должен его афишировать, если в действиях лица нет вреда для окружающих.
При оформлении сделок с недвижимостью лучше всего установить вменяемость продавца, так как именно он отчуждает имущество. Недовольные продажей квартиры родственники могут обжаловать сделку в судебном порядке, и в случае признания договора недействительным, покупатель потеряет немалые деньги.
Чтобы договор продажи квартиры не был оспорен в будущем, покупателю необходимо затребовать медсправку о дееспособности, если продавец:
- находится в глубоко престарелом возрасте;
- имеет неадекватное поведение;
- злоупотребляет алкоголем или принимает наркотики.
Помимо покупателя, документы о вменяемости продавца могут запросить:
- регистрирующие сделку органы;
- нотариусы, если купля-продажа оформляется в их присутствии.
В медицинской практике нет заключения, которое бы подтвердило адекватность и вменяемость лица. Чтобы установить, является ли человек дееспособным, необходимо оформить заключение:
- от психиатра;
- от нарколога.
Зачем необходимо уточнять дееспособность продавца?
Основной проблемой при совершении сделок является отсутствие централизованной информации о лишении дееспособности. Поэтому описанная ситуация вовсе не является редкостью.
Недееспособный и ограниченно дееспособный гражданин продолжает обладать правоспособностью. Поэтому может быть владельцем любого имущества, не запрещенного к обороту.
Однако для совершения сделки потребуется согласие опекуна или попечителя владельца имущества. Отсутствие согласия ведет к оспоримости сделки.
Как показывает практика, суды принимают решение в пользу недееспособного гражданина. Имущество возвращается ему. А добросовестные покупатели получают компенсацию, которая выплачивается долгие годы из пенсии недееспособного продавца. По сути, лишаясь и имущества, и денег.
Как быстро получить справки из ПНД и НД в Москве
Оформление справок ПНД и НД для продажи квартиры отнимает довольно много времени. Такие документы не получить в районной поликлинике, а психо- и наркологический диспансер может находиться далеко от дома.
Прием пациентов в таких специализированных учреждениях осуществляется в течение 3-4 часов в день без предварительной записи. Это означает, что при большой очереди есть вероятность не попасть к врачу с первого раза. Поэтому получение необходимых заключений станет для продавца квартиры настоящим испытанием, тем более если он серьезно болен или находится в престарелом возрасте.
Чтобы не мучить себя в очередях за необходимыми медсправками, можно купить все документы у нас. За приемлемую цену в самые быстрые сроки наша компания оформит документы, подтверждающие дееспособность продавца, которые совершенно свободно можно будет предоставить во все государственные органы.
Справки, заказанные у нас, полностью соответствуют законодательству РФ. По нашим документам не возникнет сомнений даже в случае оспаривания сделок с недвижимостью в судебном порядке.
Содержимое выписки
В выписке отображается полная информация о признании правообладателя объекта недвижимости недееспособным либо ограниченно дееспособным. Выписка содержит следующие реквизиты:
- «Правообладатель» содержит данные о том, кто является правообладателем, согласно записи, содержащейся в ЕГРН.
- «Признан» содержит слово: «ограниченно дееспособным» или «недееспособным».
- «Наименование суда» содержит данные о наименовании суда, который вынес вступившее в силу законное решение, признающее правообладателя недееспособным либо ограниченно дееспособным.
- «Решение суда» содержит реквизиты решения суда, а именно: номер и дата вынесения решения, дата его вступления в законную силу.
- В «Получатель выписки» прописывается вся необходимая информация по получателе выписки.
Если выписка оформляется в печатном варианте и находится на нескольких листах, то каждый лист обязательно нумеруется. Затем они сшиваются, а на обратной стороне последнего листа ставится печать регистрирующего органа и подпись специалиста, составляющего выписку.
Следует учитывать, что информация о недееспособности гражданина является конфиденциальной. Получение этой выписки доступно для ограниченного круга лиц. Согласно закону, получателями выписки могут быть следующие граждане и организации:
- правообладатели либо их законные представители;
- юр. лица и физ. лица, имеющие доверенность от правообладателя;
- залогодержатели объектов недвижимости;
- заместителям и руководителям органов исполнительной власти;
- заместителям и руководителям МФЦ;
- судам и правоохранительным органам;
- наследникам по закону и по завещанию;
- внешнему управляющему, арбитражному управляющему;
- председателю счетной палаты;
- ген. директору единого института развития в жилищной сфере;
- руководителям федеральных внебюджетных фондов;
- заместителям и руководителям «Агентства по страхованию вкладов»;
- нотариусу.
Порядок получения, сроки и стоимость
С января 2017 года была создана единая федеральная база регистрации прав на недвижимое имущество. Если ранее выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным можно было получить в ЕГРП, то с 2017 года сделать это возможно в территориальном подразделении Росреестра.
Есть два варианта предоставления выписки из ЕГРН. Выписка выдается на бумажном либо электронном носителе. Оба варианта имеют одинаковую юридическую силу. Заявитель вправе выбрать форму получения выписки самостоятельно, указав это при заполнении заявления.
Здесь подробно рассмотрены способы получения выписки из ЕГРН.
Выписка о признании правообладателя недееспособным в электронном виде, отправляемая на электронный почтовый ящик, будет стоить 400 рублей для физических лиц. На готовом документе обязательно проставляется электронная подпись сотрудника Росреестра. При заказе документа на бумажном носителе, его стоимость составит 950 рублей.
- http://law-divorce.ru/spravka-pnd-dlya-prodazhi-kvartiry/
- https://SocPrav.ru/reestr-nedeesposobnyh-lic
- https://tass.ru/obschestvo/8117731
- https://medpravo.su/kak-notarius-proveryaet-deesposobnost-grazhdanina/
- https://opeka-rf.ru/deesposobnost/proverka-notariusom/
- https://online-spravki.info/spravki-iz-dispanserov/spravki-o-deesposobnosti-prodavtsa-kvartiry/
- https://landatlas.ru/zemleustroystvo/dannye-iz-egrn/vypiska-iz-egrn-o-priznanii-pravoobladatelya-nedeesposobnym.htm
Нотариусы и мошенничество при покупке квартир
Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.
Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».
Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?
Денис, Москва
Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.
Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.
Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.
Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.
У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.
В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.
Давайте разберемся с дееспособностью.
По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.
Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.
Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.
- ???? Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
- ???? Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
- ???? Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
- ???? Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
- ???? Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
- ???? Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.
Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.
Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.
А еще надежнее оформить титульное страхование.
Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.